【摘要】BAT最為關(guān)注的六個(gè)O2O領(lǐng)域：租房、餐飲、旅游、婚戀、二手交易、租車(chē)。各個(gè)領(lǐng)域都有極大的改造及顛覆空間，其中尤以租房為甚，長(zhǎng)期以來(lái)，租房市場(chǎng)線下用戶體驗(yàn)極差!痛點(diǎn)極多!信息不對(duì)稱(chēng)極嚴(yán)重!但由于線下的租房業(yè)務(wù)非常復(fù)雜，投入又大，對(duì)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)要求極高，盡管存在萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，但鮮見(jiàn)大刀闊斧的創(chuàng)業(yè)者。而近期租房市場(chǎng)風(fēng)起云涌，匯聚眾多知名VC目光，我們看到，革命性的租房O2O產(chǎn)品正不斷涌現(xiàn)，整個(gè)租房市場(chǎng)即將井噴，儼如當(dāng)年經(jīng)濟(jì)型酒店大爆發(fā)的前夜。

資源錯(cuò)配導(dǎo)致租房需求長(zhǎng)期被壓抑，市場(chǎng)超過(guò)萬(wàn)億

眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)十幾年高歌猛進(jìn)，天量新建住宅竣工交付，然而全國(guó)平均空置率超過(guò)35%的事實(shí)讓眾人望樓興嘆，造成的市場(chǎng)真實(shí)現(xiàn)狀是，一方面大量住宅閑置，面積越大越難出租，而租房市場(chǎng)存在億萬(wàn)級(jí)的白領(lǐng)人群，其租房需求旺盛，年齡在20到30歲，無(wú)力承擔(dān)整套住宅高昂租金，對(duì)于他們，一間價(jià)格適中的溫馨單間便已足夠，但市場(chǎng)房源供給根本不匹配。第二方面則是找房體驗(yàn)極度痛苦，各大租房網(wǎng)站充斥著各式各樣豪華裝修、風(fēng)景美好、價(jià)格超低的虛假房源，但現(xiàn)場(chǎng)看房之后，對(duì)方立馬現(xiàn)出原形：豪華裝修是樣板房的，迷人風(fēng)景是公園的，低價(jià)房租是三年前的，……

蘑菇公寓的發(fā)展迅猛令人驚訝

在上海租房，很多人都會(huì)遇見(jiàn)蘑菇公寓，要么通過(guò)中介公司的人員推介，要么通過(guò)各大租房網(wǎng)站，要么是來(lái)自微信朋友圈的推介。他們主打單身白領(lǐng)合租市場(chǎng)，2014年初成立，正式運(yùn)營(yíng)半年多，便實(shí)現(xiàn)從0到4000套公寓的井噴式增長(zhǎng)，位于上海頂級(jí)CBD商圈內(nèi)的大辦公室里。這里人群穿梭不息，各類(lèi)供應(yīng)商、合作商、簽約客戶魚(yú)貫而入，并已引發(fā)包括IDG、平安集團(tuán)等在內(nèi)的頂級(jí)VC追捧。而他們的客戶群，包括了眾多500強(qiáng)的年輕職員、律所從業(yè)人士、醫(yī)生、年輕教師、海歸一族以及上海各行各業(yè)的白領(lǐng)人群。

上海這座超級(jí)大城市有數(shù)千萬(wàn)的白領(lǐng)，租房市場(chǎng)也早已有各種各樣形形色色的公寓提供商，有的已經(jīng)經(jīng)營(yíng)六七年，但均未見(jiàn)有大突破，都在幾十間，上百間徘徊，規(guī)模很難過(guò)千，蘑菇公寓這才半年多時(shí)間，其獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的房源就已經(jīng)高速發(fā)展到4000套，這無(wú)疑在業(yè)界投下一顆超級(jí)重磅炸彈，引發(fā)市場(chǎng)沸騰。

蘑菇公寓的創(chuàng)始人馬曉軍是位連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，2000年初便辭掉江蘇公職，來(lái)上海進(jìn)入了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷練，他得到最多的，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)生態(tài)鏈的深刻洞察。

馬曉軍從德佑地產(chǎn)離職后便自創(chuàng)恒家地產(chǎn)，在一手房與二手房營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域贏得極佳口碑之時(shí)，他卻又帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)空降三亞，開(kāi)創(chuàng)了度假公寓的事業(yè)，推出旅家網(wǎng)，目前在三亞已發(fā)展到自主經(jīng)營(yíng)三百套海景公寓的規(guī)模，躋身市場(chǎng)前列。

實(shí)際上度假公寓租賃市場(chǎng)在國(guó)外如火如荼，Airbnb、Homeaway早已融資數(shù)億美金，估值超過(guò)百億美金，記者問(wèn)及為何不繼續(xù)將旅家發(fā)展壯大而是選擇進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)時(shí)，馬曉軍給出了答案。

“那是跟途家一樣的操作模式，幫助旅游地產(chǎn)的業(yè)主管理好房子，并以酒店方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn)分成。我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，風(fēng)投找到了我們，有意思的是，大家對(duì)城市白領(lǐng)長(zhǎng)租市場(chǎng)一拍即合，投資方十分看重我們團(tuán)隊(duì)在上海的經(jīng)歷，所以在2014年初，我把核心團(tuán)隊(duì)帶回上海，創(chuàng)立了蘑菇公寓。”

與酒店市場(chǎng)以及短租市場(chǎng)相比，長(zhǎng)租市場(chǎng)實(shí)際上具備了無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)單說(shuō)下

市場(chǎng)規(guī)模巨大

超出想象，光上海適合經(jīng)營(yíng)的住宅就有數(shù)百萬(wàn)套之巨，目前我們房源數(shù)量還只是滄海一粟。大量白領(lǐng)還處在水深火熱的租房痛苦中。他們租套滿意的房子，比登天還難，一是大量虛假?gòu)V告，二是確實(shí)供給的房源品質(zhì)本身很低劣，根本無(wú)法滿足需求。

低廉的分銷(xiāo)成本

我們的租客租期一般是一年，而只需支付一次獲取成本。這非常劃算，隨著公司品牌的加強(qiáng)，獲客成本實(shí)際上目前已經(jīng)降到極其低的水平，幾乎可以忽略，而酒店的分銷(xiāo)成本是15%以上。

金融杠桿高，資本回報(bào)率高

蘑菇與銀行聯(lián)手，給租客發(fā)信用卡，一年房租一次性刷掉，租客每月還款即可，而蘑菇拿到全年的租金，擁有巨大的現(xiàn)金流收益。另外，由于長(zhǎng)租產(chǎn)品租金收入非常穩(wěn)定，諸多金融機(jī)構(gòu)都主動(dòng)找到蘑菇洽談發(fā)行固定收益類(lèi)產(chǎn)品，這將大幅提高公司金融杠桿比率，從而擁有更高的資本回報(bào)率。

極具想象空間的盈利模式

問(wèn)及蘑菇公寓未來(lái)的盈利模式時(shí)，“極具想象空間”，馬總的回答意味深長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一塊實(shí)際上是非常可觀的，首先是，房租價(jià)差，還有管理服務(wù)費(fèi)，客戶量放大后，包括衍生消費(fèi)、金融收入、與包括地產(chǎn)商、車(chē)商在內(nèi)的各類(lèi)商家合作等，甚至婚戀交友，活動(dòng)沙龍等，蘑菇公寓掌握了大量?jī)?yōu)質(zhì)而且真實(shí)的客戶信息，可以做的有很多。

盡管如此，但租房市場(chǎng)由于線下復(fù)雜，投入大，對(duì)團(tuán)隊(duì)操作要求極高，蘑菇公寓的團(tuán)隊(duì)是如何應(yīng)對(duì)的。記者連線了蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平。

“我每天都不舍得睡，我們真真切切地找到了自己的使命，那就是為白領(lǐng)創(chuàng)造品質(zhì)租住生活，我們的團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)直是為這個(gè)市場(chǎng)而生，你看，要做成長(zhǎng)租公寓這件事，最需要三樣?xùn)|西，一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熟悉，二是房屋管理經(jīng)驗(yàn)，三是團(tuán)隊(duì)協(xié)作。而這三樣，正好我們都有，我們團(tuán)隊(duì)之前在二手房市場(chǎng)有十年精耕經(jīng)驗(yàn)，對(duì)上海每個(gè)樓盤(pán)每條馬路都了如指掌，又加上做三亞旅家度假公寓的酒店管理經(jīng)歷，做完高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理再來(lái)做長(zhǎng)租房屋管理，就游刃有余了。一切像是早有安排，每段經(jīng)歷好比是顆不起眼的珍珠，串聯(lián)起來(lái)就是條璀璨的項(xiàng)鏈，就是這樣”。蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平如是說(shuō)。

這是一支令人望而生畏的鐵血軍團(tuán)，都已經(jīng)跟隨創(chuàng)始人創(chuàng)業(yè)多年，彼此非常熟悉，極其默契。年初大約有20人的核心團(tuán)隊(duì)，卻至少是20×20人戰(zhàn)斗值。現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到200余人，這是群為創(chuàng)業(yè)而生的人，在上海就已久經(jīng)市場(chǎng)考驗(yàn)，再殺到三亞，一年時(shí)間從無(wú)到有，砍下度假公寓前三名，又殺回上海，迅速把房源規(guī)模擴(kuò)大到4000套。

確實(shí)，創(chuàng)業(yè)者要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，是要對(duì)房源市場(chǎng)極其了解，要知道哪里有好房，這涉及到找房技巧，價(jià)格談判，對(duì)出租行情的預(yù)判，裝修設(shè)計(jì)進(jìn)程把控，后續(xù)對(duì)分散式房屋的管理經(jīng)驗(yàn)，金融杠桿等等。而蘑菇公寓的團(tuán)隊(duì)恰恰都擁有了這些特質(zhì)。

茨威格在《人類(lèi)的群星閃耀時(shí)》里曾說(shuō)，一個(gè)人生命中的最大幸運(yùn)，莫過(guò)于在他的人生中途，即在他年富力強(qiáng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)了自己人生使命。可以確定的是，關(guān)于使命，蘑菇公寓的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)已經(jīng)找到。

風(fēng)險(xiǎn)控制分析

蘑菇公寓的商業(yè)模式是租下大面積成套公寓，裝修升級(jí)更換諸如全部配置宜家的家具，品牌電器等使之達(dá)到白領(lǐng)公寓標(biāo)準(zhǔn)然后出租。基于近20年房地產(chǎn)高速發(fā)展，天量住宅交付，再依靠大城市白領(lǐng)人群，實(shí)現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。鑒于其是先租下來(lái)再對(duì)外出租，能否快速實(shí)現(xiàn)出租是其模式能否持續(xù)的關(guān)鍵，如果沒(méi)租掉，依然要給業(yè)主付房租，然而據(jù)記者匿名探訪情況看，蘑菇似乎一點(diǎn)不用擔(dān)心，當(dāng)下租房市場(chǎng)早已備受詬病，白領(lǐng)租房痛苦不堪，其推出的4000套房間受到熱烈追捧。

“我覺(jué)得已經(jīng)很好很好了，超出期望，看到他們官網(wǎng)照片，一開(kāi)始不相信是真的，到現(xiàn)場(chǎng)看了確實(shí)一模一樣我就趕緊定了，還能認(rèn)識(shí)更多朋友”。正在簽約的一位客戶跟記者熱情介紹，她是在四大會(huì)計(jì)所做審計(jì)的，平時(shí)工作很忙，圈子小，正好可以參加蘑菇的線下活動(dòng)認(rèn)識(shí)到更多同層次的朋友。

據(jù)了解，蘑菇公寓正在研發(fā)智能門(mén)鎖系統(tǒng)，類(lèi)似酒店門(mén)卡體系，與其中央管理系統(tǒng)打通后，可以給租住客戶帶來(lái)更好的入住體驗(yàn)，比傳統(tǒng)的門(mén)鎖更加安全，更方便。

業(yè)內(nèi)消息稱(chēng)，國(guó)內(nèi)連鎖酒店巨頭正在考慮涉足長(zhǎng)租公寓，其中包括如家，住友等。當(dāng)下情勢(shì)，與當(dāng)年快捷連鎖酒店大爆發(fā)的前夜十分相似，這個(gè)行業(yè)能否發(fā)展出類(lèi)似經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的如家、漢庭這樣的巨無(wú)霸，業(yè)界拭目以待。